Aurora-Renee
Ангельское терпение требует дьявольской силы. ©
02.03.2017 в 22:39
Пишет Jean Sugui:

[Вторичное жилье: подводные грабли]
Однажды в одном сообществе задали вопрос, на что обратить внимание при покупке квартиры на рынке вторичного жилья. И меня посетило вдохновение. Я вспомнила весь свой опыт жизни в разных квартирах (и разных городах) и все то, что я узнала за время работы в конторе, которая занималась капитальным ремонтом квартир. Написала к тому запросу кучу комментариев, а сейчас решила собрать их в отдельный пост у себя. Вдруг кому пригодится?


01. Кирпичные дома предпочтительнее панельных. Во-первых, в них в разы лучше звукоизоляция, во-вторых, они теплее. Всегда.

02. Если ваш взор упал на сталинку, то поинтересуйтесь историей дома. Дома, которые строили для наркоматов и комсостава, отличались отменным качеством на века. Несмотря на давность постройки, все квартиры, которые я видела в таких домах, находились в отличном состоянии, даже если косметический ремонт представлял собой разруху и уныние. Одна квартира из такого дома по всем документам проходила как двушка, а на деле была трешкой, просто комната для прислуги считалась не жилым помещением, а техническим. Также я видела квартиры в таких домах, которые перестраивались в двухуровневые за счет пятиметровых потолков. А снаружи дом как дом.

03. Квартиры на первых и последних этажах котируются меньше и могут стоить дешевле, иногда значительно. Во-первых, они считаются менее безопасными. Во-вторых, соседство с подвалом или чердаком несет свои проблемы. Комары, клопы, а на первом этаже еще и крысы — круглый год. Может залить, как сверху, так и снизу. Полы на первых этажах могут быть очень холодными. На деле этого может и не быть, тут уж как повезет, но всегда стоит иметь это в виду. Впрочем, у жизни на последнем этаже есть одно преимущество, которое для меня лично является важным. И называется оно «Нет соседей сверху».

04. Кирпичные пятиэтажки 60-80-х годов постройки — хороший выбор. Как правило, они еще крепкие и падать не собираются в обозримые лет ...дцать. Их штамповали целыми микрорайонами, и в этих микрорайонах сохранились большие дворы и относительно развитые инфраструктуры.

05. Обратите внимание на то, как в доме устроена ливневка. Я видела нонсенс, когда ливневка была выведена в шахту мусоропровода, и в дожди заливало все квартиры с 1 по 9 этажи, у которых мусоропровод был за стеной. Однажды в шторм девушка с девятого этажа прибежала в панике, потому что в ее квартире вода стояла на пару сантиметров. Естественно, все это благополучно пролилось вниз по всем квартирам. Смотрите, есть ли трубы снаружи. Если нет, то либо ливневки нет вообще, либо она где-то внутри. Значит, точно будет заливать.

06. По этой же причине обратите внимание на состояние крыши. Узнайте, когда был последний ремонт и в каком состоянии находится кровля. Дырявая крыша может обернуться проблемами, даже если вы возьмете квартиру этажом ниже.

07. Домашняя живность мерзкого характера — тараканы, муравьи, клопы, мокрицы. Если заражен весь дом, то вам придется или травить их постоянно, или смириться с соседством. Если на цокольном или первом этаже есть заведение питания или продуктовый магазин, то шанс на тараканов повышается. Как правило, следы жизнедеятельности бывает видно при вдумчивом осмотре, а то и пробежит таракан-другой.

08. Узнайте у соседей, когда, как часто и на какое время отключают отопление и горячую воду. У бывших владельцев и риэлторов спрашивать бесполезно, потому что их цель — не сказать вам правду, а продать недвижимость за максимальную цену. Также можно провести небольшое исследование по микрорайону в целом, если не хотите разговаривать с живыми людьми. Обычно микрорайоны отключают целиком. Увы, но я знаю случаи, когда горячей воды не бывает с мая по сентябрь-октябрь, кроме эпизодических включений на пару дней.

09. Узнайте, когда менялись коммуникации. Если трубы лежат еще со времен СССР, то шанс на то, что вы не получите теплых благ цивилизации, резко повышается. Износ уже таков, что каждая опрессовка вызывает череду аварий, каждая из которых решается долго и муторно.

10. Если есть возможность, сделайте осмотр квартиры в холодное время года, когда включено отопление. Так вы сможете узнать, хорошо ли греют батареи или номинально, только для того, чтобы было за что содрать деньги.

11. Осмотрите трубы в ванной, на кухне и в туалете. Если они старые, чугунные, а дому уже лет 30, значит, их не меняли. Внутри наверняка есть налет и коррозия, даже если снаружи все выглядит чисто и аккуратно. Вероятность протечек очень велика, причем протечки могут быть между этажами, а риэлтор о них может не знать в принципе. Откройте входной вентиль (если он закрыт) и посмотрите по всей длине трубы — нет ли где протечек и подкапываний. Так же стоит проверить, если трубы новые. Некачественные стыки могут обернуться проблемами. Смойте несколько раз воду в туалете и посмотрите, нет ли проблем со стояком, и не вытекает ли из-под унитаза. Откройте воду в ванну и посмотрите, не натекла ли лужа на полу.

12. Осмотрите батареи. Нет ли где протечек или подкапываний, или, может, они потеют. Особенно на верхних этажах, где батареи снабжены вентилями. Если вентили старые, то они могут нуждаться в замене. Пропускающий вентиль может здорово отравить жизнь.

13. Расспросите насчет проводки. Ее меняли? Когда? Если повсюду стоят старые выключатели и розетки, значит, точно нет. Загляните также в электрощиток, если он доступен. Имейте в виду, что в старых домах проводка чаще всего проведена как попало. Забивая в стену гвоздь, вы легко можете угодить в силовой кабель и коротнуть всю сеть. Также старая алюминиевая проводка советских времен в наше время имеет свойство рассыпаться при незначительном воздействии, например, при замене розетки или выключателя. Не помешает осмотреть и состояние проводки в подъезде.

14. Обратите внимание на полы. Есть ли щели между досками и насколько сильно доски рассохлись. Если в квартире повышенная влажность (плохое отопление + северная сторона), то доски могут быть гнилыми. Там, где скрипит, есть дефекты. Отдельно проверить пол в прихожей на предмет гнилья и плесени. Натекает с мокрой обуви, и если люди не имели привычку сразу за собой подтирать, то могут быть проблемы. Узнайте, были ли у предыдущих владельцев кошки или собаки. Если да, то есть вероятность, что животные могли случайно «напрудить» в неположенном месте, а это и запах, и гниль тоже.

15. Осмотрите ванную, кухню и туалет на предмет плесени. Особенно под ванной, под мойкой и в углах. Если есть, то избавиться от нее будет очень сложно, а жить с ней может быть опасно. Также плесень может жить в щелях между плиткой.

16. Если есть балкон, то обратите внимание на арматуру крепления к дому, насколько она ржавая и целая. Обратите внимание, насколько разрушен пол на балконе. Если балкон остеклен, то посмотрите на качество и состояние остекления.

17. Обязательно посмотрите, куда выходят окна. Если на север или северо-запад, то будет постоянно темно и холодно. Если на юг, то летом будет парилка в этой комнате. Если захотите развести цветы, то для них расположение окон тоже важно. Если окна во двор или на магистраль, то будет шумно.

18. Вентиляция на кухне. Если к отверстию поднести зажигалку, то пламя должно отклоняться в сторону вентиляции. Если горит ровно, значит, вентиляция засорена, и даже вытяжка вас не спасет.

19. Осмотрите стыки по углам во всей квартире, нет ли трещин и щелей. Плиты могут расходиться от времени, могут быть расшатаны всеми тяжелыми ремонтами, которые производились за время существования дома. А в новостройках, начиная с 90-х годов, увы, могут быть просто из-за плохого качества строительства и экономии на материалах.

20. И самое главное — не стесняйтесь сунуться в каждый угол и задавать любые неудобные вопросы. Во-первых, вам там жить. Во-вторых, ни один риэлтор не признается в наличии дефектов, потому что все они могут ощутимо уменьшить стоимость квартиры. Так что предыдущие владельцы, соседи и ваша собственная наблюдательность — ваши первые помощники.

+ комменты:
- обращение во всякие инстанции, чтобы не появились внезапные хозяева и наследники
-- к сожалению, большинство механизмов этой проверки не являются законными (вот уж бред), но за малую мзду в паспортном столе вам и поквартирную карточку найдут, и в отделе жилищной политики документы покажут, останется сопоставить даты и факты))) А лучше доверить вот это вот все опытному риэлтору ;)
А еще насчет кирпича 60-70 гг. постройки: в нашем городе это почти аварийное жилье, обязательно с трещинами по кирпичной кладке, а то и с грибком и сыростью внутри. Разумеется, это зависит от качества кирпича, вентиляции и отопления. Но т.к. менять отопление/пол/коммуникации активно начали только в последнее десятилетие, то кирпич уже изрядно пострадал почти во всех случаях. Панели этих годов, зачастую, выигрывают к настоящему времени. Они не такие теплые, но и не сырые, да и вовсе не разваливаются.
Разваливаются панели 90-х гг. Хотя этих годов постройки все везде разваливается и релко бывает удачным)))
- на последнем этаже будет жарить летом, еще можно вспомнить про напор воды, причуды канализации и про банальную течь крыши. Причем от всех этих напастей даже присутствие тех.этажа не спасает.
- новостройки - сущая лотерея. Бывают идеалтные квартиры, а бывает - только съехав можео решить проблему. От застройщика многое зависит, но идеально надежных нет. Даже элитка полна косяков. Ну и не все готовы мириться с пятилетней усадкой дома...
-- у нас в городе напор от места зависит. даже воду кое-где летом отключает, а тех домах, где довелось мне жить - ни разу, кроме аварий. от района тоже зависит.
мыши с бОльшей гарантией в панельках с мусоропроводом ещё.



изображение


URL записи

@темы: Копилка советов